Grunderwerbsteuer senken: Legale Tricks beim Immobilienkauf
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Kostenfaktoren beim Immobilienerwerb. Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an – bei einer Immobilie für 400.000 Euro können das schnell 26.000 Euro sein. Doch mit legalen Gestaltungsmöglichkeiten lässt sich diese Steuerlast erheblich reduzieren. Hier erfahren Sie, welche Strategien wirklich funktionieren.
Wie funktioniert die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis von Grundstücken und Immobilien erhoben. Der Steuersatz variiert zwischen den Bundesländern: Bayern und Sachsen verlangen 3,5 Prozent, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen 6,5 Prozent berechnen. Die Steuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, auch wenn Sie die Immobilie noch nicht übernommen haben.
Bewegliche Gegenstände separat ausweisen
Der wirkungsvollste Trick: Lassen Sie bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markisen, Sauna oder hochwertige Lampen aus dem Kaufvertrag herausnehmen und in einem separaten Vertrag aufführen. Diese unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Bei einer Einbauküche im Wert von 30.000 Euro sparen Sie je nach Bundesland zwischen 1.050 und 1.950 Euro. Wichtig: Der Wert muss realistisch sein und durch Rechnungen oder Gutachten nachweisbar. Das Finanzamt prüft überhöhte Ansätze kritisch.
Inventar und Zubehör clever verhandeln
Auch Gartenmöbel, Gartengeräte, Vorhänge oder freistehende Schränke können separat verkauft werden. Erstellen Sie eine detaillierte Inventarliste mit realistischen Einzelpreisen. Fotos und Kaufbelege untermauern die Wertangaben. Beachten Sie: Fest verbaute Elemente wie Fliesen, Parkett oder Einbauschränke gehören zur Immobilie und können nicht ausgegliedert werden.
Grundstück und Haus getrennt kaufen
Bei Neubauten können Sie Grundstück und Gebäude von verschiedenen Vertragspartnern erwerben. Kaufen Sie das Grundstück zunächst vom Verkäufer und beauftragen später unabhängig davon ein Bauunternehmen, zahlen Sie nur für das Grundstück Grunderwerbsteuer. Diese Gestaltung funktioniert jedoch nur, wenn zwischen beiden Verträgen ausreichend Zeit liegt und keine verbindliche Absprache nachweisbar ist. Das Finanzamt prüft hier besonders genau.
Anteiligen Erwerb bei Ehepaaren nutzen
Kaufen Ehepartner eine Immobilie gemeinsam, wird die volle Grunderwerbsteuer fällig. Eine Alternative: Ein Partner kauft zunächst allein, der andere erwirbt später Anteile durch Schenkung. Schenkungen zwischen Ehepartnern bis 500.000 Euro sind alle zehn Jahre steuerfrei. Diese Strategie spart die Grunderwerbsteuer komplett, erfordert aber sorgfältige Planung und notarielle Begleitung.
Share Deal bei Kapitalgesellschaften
Beim Erwerb von Immobilien über Gesellschaftsanteile (Share Deal) fällt unter bestimmten Bedingungen keine Grunderwerbsteuer an. Werden weniger als 90 Prozent der Anteile einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen, bleibt der Vorgang grunderwerbsteuerfrei. Diese Gestaltung wird hauptsächlich bei gewerblichen Großimmobilien genutzt und ist für Privatpersonen meist zu komplex und kostenintensiv.
Familiäre Übertragungen optimal gestalten
Schenkungen und Erbschaften zwischen nahen Verwandten sind grunderwerbsteuerfrei. Planen Sie den Generationenwechsel rechtzeitig: Großeltern können Immobilien steuergünstiger an Enkel übertragen als beim späteren Verkauf zwischen Familienmitgliedern. Nutzen Sie Freibeträge geschickt aus und beachten Sie die Zehnjahresfrist für wiederholte Schenkungen.
Vorsicht vor illegalen Gestaltungen
Finger weg von überhöhten Inventarwerten ohne Nachweis oder komplett fiktiven Nebenvereinbarungen. Das Finanzamt verhängt bei Steuerhinterziehung empfindliche Strafen. Auch sogenannte Kettenschenkungen, bei denen Immobilien künstlich über mehrere Stationen übertragen werden, stehen unter besonderer Beobachtung. Legalität geht immer vor Steuerersparnis.
Professionelle Beratung einholen
Die Grunderwerbsteuer-Optimierung bewegt sich in einem komplexen rechtlichen Rahmen. Ein spezialisierter Steuerberater oder Notar kann Ihre individuelle Situation analysieren und legale Gestaltungsmöglichkeiten aufzeigen. Die Beratungskosten amortisieren sich schnell durch die Steuerersparnis. Planen Sie diese Gespräche vor der Vertragsunterzeichnung ein.
Zusammenfassung
Mit durchdachter Planung und legalen Gestaltungen lässt sich die Grunderwerbsteuer deutlich reduzieren. Besonders die separate Ausweisung beweglicher Gegenstände bietet für jeden Käufer Sparpotenzial. Kombinieren Sie mehrere Strategien und lassen Sie sich professionell beraten – so bleibt mehr Geld für Renovierung oder Einrichtung Ihrer Traumimmobilie.