Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage, doch nicht jede vermietete Wohnung ist automatisch ein profitables Investment. Die Mietrendite ist die entscheidende Kennzahl, um zu beurteilen, ob sich der Kauf lohnt. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Rendite richtig berechnen, welche Faktoren Sie berücksichtigen müssen und ab wann eine Immobilie wirklich rentabel ist.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des investierten Kapitals jährlich durch Mieteinnahmen zurückfließen. Sie ist das wichtigste Instrument, um verschiedene Immobilien zu vergleichen und die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage zu bewerten. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Brutto- und Nettomietrendite, wobei die Nettomietrendite die realistischere Kennzahl darstellt.
Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist schnell ermittelt: Teilen Sie die jährlichen Kaltmieteinnahmen durch den Kaufpreis und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 Euro und erzielt monatlich 900 Euro Kaltmiete, also 10.800 Euro jährlich. Die Rechnung lautet: 10.800 / 250.000 x 100 = 4,32 Prozent Bruttomietrendite. Diese Kennzahl gibt einen ersten groben Überblick, vernachlässigt jedoch wichtige Kosten.
Nettomietrendite: Die realistische Kennzahl
Für eine fundierte Entscheidung benötigen Sie die Nettomietrendite. Diese berücksichtigt alle Kosten, die beim Immobilienerwerb und bei der Bewirtschaftung anfallen. Ziehen Sie von den Jahresmieteinnahmen folgende Posten ab: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage, Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltungskosten, nicht umlegbare Nebenkosten und Mietausfallrisiko. Das Ergebnis teilen Sie durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten.
Beispielrechnung für die Nettomietrendite
Nehmen wir eine Wohnung für 250.000 Euro mit 10.800 Euro Jahreskaltmiete. Die Kaufnebenkosten betragen etwa 35.000 Euro, die Gesamtinvestition liegt also bei 285.000 Euro. Jährliche Bewirtschaftungskosten: Hausgeld 1.800 Euro, Instandhaltungsrücklage 1.500 Euro, Verwaltungskosten 300 Euro, Mietausfallrisiko 500 Euro. Die Nettomieteinnahmen belaufen sich auf 6.700 Euro. Die Nettomietrendite beträgt: 6.700 / 285.000 x 100 = 2,35 Prozent.
Eigenkapitalrendite bei Fremdfinanzierung
Nutzen Sie einen Immobilienkredit, wird die Eigenkapitalrendite relevant. Diese zeigt, wie sich Ihr tatsächlich eingesetztes Kapital verzinst. Der Hebel-Effekt kann die Rendite deutlich steigern: Bei 20 Prozent Eigenkapital und günstigen Finanzierungskonditionen erreichen Sie oft Eigenkapitalrenditen von 5 bis 8 Prozent, auch wenn die Nettomietrendite niedriger liegt. Berücksichtigen Sie aber auch Zinskosten und Tilgung in Ihrer Kalkulation.
Regionale Unterschiede und Richtwerte
Die durchschnittliche Mietrendite variiert stark je nach Standort. In Großstädten wie München oder Hamburg liegen Bruttomietrenditen oft nur bei 2,5 bis 3,5 Prozent, während kleinere Städte oder B-Lagen 4 bis 6 Prozent erreichen können. Als Faustregel gilt: Eine Nettomietrendite ab 3 Prozent ist solide, ab 4 Prozent sehr gut. Vorsicht bei extrem hohen Renditen über 7 Prozent – diese deuten oft auf Risiken wie schlechte Lage oder Leerstandsgefahr hin.
Wertsteigerungspotenzial einbeziehen
Die reine Mietrendite zeigt nur einen Teil der Wahrheit. Immobilien in attraktiven Lagen bieten Wertsteigerungspotenzial, das die Gesamtrendite erheblich verbessern kann. Eine Wohnung mit 3 Prozent Mietrendite, die jährlich 2 Prozent an Wert gewinnt, erreicht eine Gesamtrendite von 5 Prozent. Umgekehrt können sinkende Immobilienpreise die Rendite zunichtemachen. Analysieren Sie lokale Marktentwicklungen und demografische Trends.
Steuerliche Aspekte nicht vergessen
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer, was die Nettorendite zusätzlich schmälert. Allerdings können Sie Kreditzinsen, Abschreibungen und viele Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend machen. Die Abschreibung beträgt 2 Prozent des Gebäudewerts jährlich über 50 Jahre. Bei hohem Steuersatz kann die steuerliche Entlastung die Rendite deutlich verbessern. Lassen Sie sich von einem Steuerberater zu Ihrer individuellen Situation beraten.
Risiken in die Kalkulation einbeziehen
Planen Sie Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein: größere Reparaturen, längere Leerstände oder Mietausfälle belasten die Rendite. Eine Heizungserneuerung für 15.000 Euro kann die Jahresrendite einer 250.000-Euro-Wohnung um 6 Prozent reduzieren. Bauen Sie eine Liquiditätsreserve von mindestens 10 Prozent des Kaufpreises auf.
Das Wichtigste in Kürze
Die Mietrendite ist nur ein Baustein für erfolgreiche Immobilieninvestments. Kombinieren Sie Renditeberechnung mit Standortanalyse, Zukunftsperspektiven und persönlicher Risikobereitschaft. Eine durchdachte Kalkulation unter Einbeziehung aller Kosten und realistischer Annahmen schützt vor Fehlinvestitionen. Nehmen Sie sich Zeit für gründliche Analysen – sie sind die Basis für langfristigen Anlageerfolg.